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Cómo valorar los REITs y por qué comprarlos!

Una de las dificultades de inversión más importantes está relacionada con la compra. Muchos inversores te dirán que no ganas dinero cuando vendes una acción. Realmente ganas tu dinero cuando compras. Comprar el activo adecuado al precio correcto y en el momento adecuado se ha sabido durante años para ser realmente la clave para una inversión exitosa. Yo, a su vez, creo que un proceso de compra sólido combinado con disciplina dará sus frutos. Hoy, te daré pautas para aumentar tu confianza con los REITs, y espero que tu éxito, al hacer clic en el botón «comprar».

Los REITS a menudo se ven atractivos para los inversores que buscan ingresos porque ofrecen buenos rendimientos. Dado que los REIT son un tipo diferente de estructura corporativa, también merecen ser abordados de manera diferente. Por lo general, me gusta comenzar con el triángulo de dividendos para analizar una acción. Esta metodología abarca todas las «empresas regulares», pero no los REITs y otras empresas que utilizan métricas no convencionales en lugar de EPS.

Imagen de Free-Photos de Pixabay

Primero, recapitulamos qué es un REIT

Los REIT son como los MMP en el sentido de que son inversiones con ventajas fiscales. No pagan impuestos corporativos, pero a cambio, deben cumplir con ciertas pautas. Deben invertir principalmente en bienes raíces, y deben pagar la mayor parte de sus ingresos netos como dividendos.

Los REIT pueden ser buenas inversiones porque normalmente ofrecen rendimientos de dividendos por encima de la media y pueden dar a un inversionista exposición a bienes raíces sin las dificultades típicas de poseer bienes raíces directamente (baja liquidez, responsabilidad por mantenimiento, etc.).

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REITs de renta variable

Los REIT de renta variable poseen e invierten en propiedad. Pueden poseer un conjunto diversificado de propiedades, y generan ingresos principalmente en pagos de alquiler de arrendamiento de sus propiedades.

REITs hipotecarios

Los REIT hipotecarios financian propiedades. Generan ingresos a partir de intereses de préstamos que hacen para financiar la propiedad.

REITs híbridos

Los REIT híbridos hacen un poco de ambos, ya que poseen propiedad y propiedades financieras.

Métricas de valoración de REITs

Valorar un REIT es como valorar cualquier stock. Al igual que con los MLP, generalmente utilizo el Modelo de Descuento de Dividendo para valorarlos, ya que la mayoría de sus ganancias se pagan como dividendos.

Sin embargo, hay algunas métricas clave que debes conocer.

Valor neto del activo es otra estimación del valor intrínseco. Es el valor de mercado estimado de la cartera de propiedades, y se puede determinar mediante el uso de una tasa de capitalización en el ingreso actual que es justo para esos tipos de propiedades. Esto puede subestimar potencialmente el valor de las propiedades, porque las propiedades pueden apreciarse en lugar de depreciarse con el tiempo. Compare el NAV con el precio del REIT.

el Fondos de Operaciones (FFO) son mucho más importantes que los ingresos netos de un REIT.  Del mismo modo, las ganancias no significan casi nada para un MLP, y en su lugar se trata del flujo de caja. Para determinar los ingresos netos, la amortización se resta de los ingresos, pero la amortización es una posición no en efectivo y puede no representar un cambio real en el valor de los activos fijos de la empresa.

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Así que FFO añade la depreciación a los ingresos netos para proporcionar una mejor idea de lo que es el ingreso en efectivo para un REIT.

Fondos ajustados de la operación (AFFO) es sin duda la forma más precisa de medición de ingresos de todas con respecto a los REIT, ya que toma FFO, pero luego resta gastos de capital recurrentes en mantenimiento y mejoras. Es una medida no GAAP, pero una muy buena medida para la rentabilidad real y la cantidad real de flujo de caja que está disponible para pagar en dividendos.

En general, es bueno buscar REITs que tengan propiedades diversificadas, FFO fuerte y AFFO, y una buena historia de crecimiento de dividendos consistente.

Ventajas y desventajas de REIT

Las ventajas y desventajas de los REIT son similares a las de los MLP. Por lo general tienen altos rendimientos de dividendos, pero sus tasas de crecimiento de dividendos están generalmente en el lado inferior. Dependen menos de la emisión de nuevas acciones.

Ventajas:

-Los REIT suelen tener rendimientos de dividendos por encima de la media.

-Los REITs sirven como buenos protectores de la inflación. Si se produce la inflación, los valores de propiedad y los alquileres deben aumentar con el tiempo, pero la deuda a interés fijo que se usa para ayudar a financiar las propiedades no lo hará.

-Inmobiliaria, si se gestiona de forma conservadora, puede ser una inversión muy confiable en términos de flujo de caja y en términos de lidiar con recesiones – suponiendo que los alquileres sean pagados por los inquilinos de REIT.

Desventajas:

-Los REITs a menudo tienen un bajo crecimiento de dividendos.

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-Los REITs generalmente utilizan deuda para agregar a su cartera de propiedades, pero por lo general compensan mayores cargas de deuda usando esa deuda para bienes conservadores y apreciables.

-Dado que los REIT deben pagar la mayor parte de sus ingresos como dividendos, tienen poca protección a la baja contra las recesiones. Es posible que tengan que recortar el dividendo si su flujo de caja cae por debajo de sus niveles de distribución. Sin embargo, hay algunos REIT que han desarrollado buenos récords de crecimiento constante de dividendos.

Comprender el modelo de negocio

Por último, si no entiendes cómo una empresa gana dinero y cómo crecerá en el futuro, simplemente salta a la siguiente. El punto es poder explicar lo que hace una empresa (y cómo crecerá) a un niño de 12 años. Si no puedes decirlo en palabras simples, lo más probable es que no entiendas completamente lo que está sucediendo. Si no puedes, no te sientas mal (¡me pasa a mí también!) y solo concéntrate en las acciones que puedes captar completamente.

Creo que uno debería invertir >20% un solo sector. Cuanto más añadas más allá del 20%, más volátil puede ser tu cartera. Cuando el mercado cae, afecta a todos los sectores. Cada crisis será particularmente hiriente para unas pocas industrias. Nunca sabemos cuáles sufrirán más. No importa lo estables que parezcan, los REIT no son una excepción. El secreto realmente está en su asignación sectorial. La clave es tener algunas de las mejores empresas de cada sector industrial.

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